Развивая людей, развивать территории
Пользуйтесь свободно!
Это материал, который можно использовать для общего понимания некоторых вопросов в сфере управления многоквартирными домами, вовлечения в изучение основ своих соседей, друзей, просто жителей. Мы не будем возражать, если вы используете текст этого раздела частично или полностью для собственных разработок, информационных материалов или семинаров. Только, пожалуйста. указывайте, что используемый материал взят на нашем сайте. Нам будет приятно.
Ваш многоквартирный дом - это что?
Удивительно, но Жилищный кодекс Российской Федерации – основной закон, регулирующий все, что происходит в жилищной сфере – не содержит определения, что такое многоквартирный дом. При том, что огромное количество требований, рекомендаций и решений содержат упоминание понятия "многоквартирный дом". Многоквартирный дом – сложный, многогранный и очень интересный объект, заслуживающий пристального внимания и изучения.
Дом - инженерный объект
Хорошо ли вы знакомы со своим домом, как с инженерным объектом? Какая крыша у вашего дома? Из какого материала кровля? Каков срок службы стен? Когда нужно делать текущий ремонт системы водоснабжения? Зачем знать, что такое мауэрлат? Какие внутридомовые системы есть в доме? Насколько правильно они работают?
Система отопления - обязательная часть комплекса инженерных систем любого многоквартирного дома. Поддержание температуры воздуха на уровне, необходимом для нормальной жизни людей – не единственное её предназначение!
Приходилось ли вам встречать ситуации, когда жители многоквартирного дома или даже малограмотные специалисты УК или ТСЖ самостоятельно, без всяких проектов и разрешений, полностью отключали от теплоснабжения часть системы, которая идет через помещения общего пользования - подъезды и лестничные площадки? Конечно, в целях экономии платы за отопление. Этим, разумеется, они нарушали температурно-влажностный режим, и конструкции дома оказывались в условиях гораздо худших, чем это было предусмотрено проектом. Результаты вы и сами спрогнозируете.
Неразрывно связана с отоплением система вентиляции.
Увы - нередко в целях, якобы "евроремонта", люди закупоривают вентиляционные каналы, идущие вдоль всех этажей. Стоит ли потом удивляться запотеванию стен и окон, плесени и участившимся заболеваниям? Не говоря уже о безопасности...
ВАЖНО. Хотите понимать, в каком состоянии ваш дом? Дважды в год (весной и осенью) управляющая компания обязана проводить полный технический осмотр (ТОСМ) каждого многоквартирного дома. Результаты должны доводиться до собственников!
МОЖНО. Узнать основные сведения об инженерном состоянии дома в государственной системе ГИС ЖКХ на сайте https://dom.gosuslugi.ru. Кстати, чем серьезней относится управляющая компания к своей работе, тем, как правило, точнее сведения о многоквартирном доме в этой системе.
ПРОВЕРЬТЕ! Обратите внимание на сведения об износе. Если дом немолод, а износ стоит «нулевой», вероятней всего, последний раз износ «замерялся» очень давно. Проблеме понимания реального состояния инженерной части дома стоит уделить пристальное внимание.
Дом - объект собственности
Полностью ли вы представляете структуру собственности вашего дома? Можете составить карту ответственности собственников? Умеете рассчитать количество голосов для принятия решения об управлении домом? Понимаете, как действие или бездействие тех или иных собственников повлияет на конкретное решение в судьбе вашего дома?
судьбе вашего дома?
Каждое помещение многоквартирного дома - жилое или нежилое – находится в чьей-то собственности. Жилые или нежилые помещения в доме принадлежат собственникам на праве собственности, которое должно быть подтверждено документально. Собственником помещений в МКД может быть физическое лицо, юридическое лицо, государственная организация или муниципальное образование.
Бремя содержания общего имущества - доля ответственности каждого собственника
Общее имущество - довольно своеобразная штука.
С одной стороны, никто из собственников не может выделить какую-то отдельную часть общего имущества и по своему усмотрению что-то с ней сделать.
Например, вы ну никак не можете взять и сказать, мол, я тут посчитал, вот этот квадратик стены в подъезде принадлежит лично мне, и я его подарю. С другой стороны, каждый собственник в своей доле - вместе с другими собственниками, конечно - отвечает за то, чтобы все объекты и части всего общего имущества были в нормативном состоянии.
ВАЖНО. Хотите понимать структуру собственности вашего дома? Составьте карту ответственности собственников. Это просто.
ПРОВЕРЬТЕ! Обратите внимание на сведения о нежилых помещениях. Если в доме есть магазин, офис или муниципальный клуб, а в вопросах управления домом их собственники участия не принимают, есть вероятность того, что они и платят не в полном объеме или даже на каких-то особых условиях. Совет дома – это те люди, которые должны обладать всей полнотой информации в этом вопросе.
Дом - сообщество людей
А ещё многоквартирный дом – это люди. Есть такое мнение, что коль скоро решения об управлении общим имуществом в доме принимают собственники, только эти люди имеют значение для дальнейшей судьбы дома.
На самом деле, всё гораздо сложнее и намного интереснее. Каждый из тех, кто может так или иначе повлиять на жизнь в доме, даже если это не собственник, имеет значение для того, каким будет сам дом, насколько комфортно и безопасно будет его жителям. Работа с сообществом жителей многоквартирного дома – отдельный и серьезный труд. И его надо уметь строить так, чтобы тем, кто этим занимается, оставалось время и на собственную жизнь. При всей важности этой задачи, без которой все остальное невозможно реализовать, вы, совет дома, должны сохранять свои силы и здоровье для близких, для важной и интересной жизни.
ВАЖНО. Правильно строить работу в домовом сообществе.
Содержание многоквартирного дома – за что мы платим? Управление домом - зачем это?
Зачем нужно содержать многоквартирный дом?
В самом деле, зачем? Ответ на этот вопрос можно сформулировать по-разному.
Чтобы было, где жить. Чтобы дом не развалился. Чтобы потолок на голову не упал. Чтобы не замёрзнуть. Чтобы было, что оставить детям. Чтобы не остаться без крыши над головой. Спросите десять разных людей и получите десять разных ответов. И все до единого будут верными. Суть же их будет сводиться к двум понятиям: безопасность и комфорт. Безопасность и комфорт – и есть то, для чего нужно содержать многоквартирный дом, главные цели его содержания.
Что входит в содержание и как мы платим за него?
Безопасность и комфорт обеспечиваются работами по технической эксплуатации, санитарному содержанию и благоустройству.
За некоторые виды работ мы платим ежемесячно (фактически, в абонентском режиме), а за некоторые – в проектном режиме, то есть, по особой смете и в пределах определенного времени.
ВАЖНО. Понимать, что когда делается, и когда мы за это платим.
Мы знаем, как сопоставить периодичность платежей с периодичностью работ по содержанию. Вы сами построите её и сможете сверить с нею договор управления.
ВАЖНО! Хотите понимать, насколько обоснован «тариф на содержание»? Прежде, чем определять стоимость содержания, нужно понимать, что именно входит в состав общего имущества в вашем доме.
МОЖНО. Изучить соответствующее приложение к договору управления между собственниками помещений в вашем доме и управляющей компанией.
ПРОВЕРЬТЕ. В договоре управления отражен реальный перечень общего имущества собственников помещений дома? Или там исторически сохранилась «волшебная фраза ни о чем», что к составу общего имущества относятся, если они есть… и – дальше цитата из ЖК РФ.
Зачем нужно управлять многоквартирным домом?
В самом деле. Зачем управлять автомобилем или велосипедом, понятно: нужно выехать из точки «А» и достичь цели в точке «Б» в заданный отрезок времени. А каких целей нужно достичь при управлении домом? Особенно, если учесть, что у разных собственников цели могут быть совершенно разными…
многоквартирного дома, будучи изначально и по доброй воле связаны друг с другом самим фактом наличия собственности в данном доме, уже вне зависимости от своего желания, связаны, в первую очередь, именно инженерным единством многоквартирного дома, как сложного инженерного объекта. И уже, как следствие – единством экономическим, социальным и организационным.
Получается, что каждый собственник каждой квартиры в многоквартирном доме, имеет в виду какие-то свои цели, вытекающие из самого права собственности на помещение в этом доме. И вот какая картина получается: собственников много (иногда очень много!), а дом, как инженерный объект – один. А ведь именно инженерными свойствами многоквартирного дома определяется его потребительская полезность для его собственников! Как же быть? Как при такой разнице в намерениях каждого собственника в огромном многоквартирном доме, понять, есть ли какие-то цели, в той или иной степени общие для всех? Непростая задача, не правда ли?
Говоря очень обобщенно, именно деятельность, направленная на достижение целей собственников многоквартирного дома в определенный период времени, и можно считать управлением. И это очень непростая работа, требующая понимания сущности многоквартирного дома, как объекта. Потому что именно сущность дома, его предназначение, которое было определено еще на стадии его проектирования, в значительной степени определяют цели его собственников – каждого в отдельности и всех сразу.
Мы и управляющая компания: кто и как на самом деле управляет домом?
Все-таки, главный в управлении домом – собственник. Но достаточно ли ему знаний и времени, чтобы на равных с управляющей компанией обсуждать цели управления и действия на пути к этой цели?
Как взаимодействовать в процессе управления? Как, наконец, понять, что правильно, что неправильно в управлении домом, какая часть управления – это обязательство собственников, а какая – нанятой ими УК? Наконец, можно ли как-то систематизировать этот процесс так, чтобы, например, в начале года понимать, что нужно сделать, а в конце – что в реальности сделано? Каким должен быть отчет по итогам года?
ВАЖНО. Понять алгоритм взаимодействия собственников с управляющей компанией и сверить его шаги с договором управления.
После этого – вот увидите – сам договор управления обретет для вас новый смысл.
ВАЖНО! Хотите знать, какие разделы договора управления обязательны, а какие – очень полезны и для собственников, и для управляющей компании? Прочтите внимательно тот договор, по которому вашим домом управляет УК и отметьте вопросы, на которые не смогли найти ответа.
Мы готовы обсудить с вами эти вопросы